Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży działki budowlanej.

13 maja 2020

W poprzednim wpisie z kategorii „Własne cztery kąty” starałem się wyjaśnić jak szukać działki pod budowę domu, tak aby była to działka idealna. Gdy już znajdziemy właśnie taką lokalizację, często zapada decyzja o podpisaniu ze sprzedawcą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o tym, dlaczego będzie to „umowa sprzedaży”, a nie „umowa kupna” nawet jeżeli kupujemy, dowiemy się za chwilę).

Jako najczęstsze powody podpisywania umów przedwstępnych można wymienić:

  1. chęć sfinansowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym i wymóg banku przedstawienia właśnie takiej umowy przedwstępnej;
  2. brak wystarczających środków kupującego na zakup działki oraz chęć odroczenia transakcji w czasie, tak aby nazbierać jeszcze trochę pieniążków;
  3. konieczność wyodrębnienia nabywanej działki z większej nieruchomości;
  4. chęć zweryfikowania warunków zabudowy dla działki lub sprawdzenia możliwości przyłączenia do sieci przed jej nabyciem;
  5. chęć dania sobie czasu przez strony na skompletowanie wszystkich dokumentów wymaganych przez notariusza;
  6. konieczność uregulowania stanu prawnego lub innych kwestii przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości.

Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla obu stron. Dobrze spisana umowa przedwstępna daje im poczucie pewności, że wysiłki jakie podejmują w celu sfinalizowania transakcji nie pójdą na marne. Dzięki umowie przedwstępnej kupujący powinien mieć pewność, że działka nie zostanie sprzedana komuś innemu, natomiast sprzedający może spać spokojnie wiedząc, że potencjalny nabywca nie wycofa się nagle z transakcji (twierdząc na przykład, że znalazł lepszą ofertę). Niemniej, aby to faktycznie tak działało, umowa przedwstępna powinna być naprawdę przemyślana i dopracowana.

W niniejszym artykule chciałbym opisać, na co należy zwracać szczególną uwagę podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Postaram się odpowiedzieć m.in. na następujące pytania:

Zanim jednak przejdziemy do meritum, dwie uwagi „techniczne”:

  1. jakkolwiek w języku potocznym używa się często sformułowania „umowa kupna-sprzedaży”, o tyle przepisy nazywają taką umowę po prostu „umową sprzedaży”. W kodeksie cywilnym ani w jakichkolwiek innych przepisach nie znajdziemy nic o „umowie kupna” lub „umowie kupna-sprzedaży”. Nawet jeżeli jesteśmy stroną kupującą, to i tak prawidłowa nazwa umowy to „umowa sprzedaży”. Dlatego też będę pisał właśnie o przedwstępnej umowie sprzedaży, chociaż wpis jest kierowany głównie do osób poszukujących działki, a więc kupujących.
  2. w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Ta druga umowa niekiedy nazywana jest potocznie umową ‘docelową’, ‘końcową’ czy też ‘właściwą’, natomiast z prawnego punktu widzenia jest to umowa ‘przyrzeczona’. Mamy więc najpierw umowę przedwstępną, a później umowę przyrzeczoną. Taką też terminologią będę posługiwał się w tym wpisie.

Forma umowy przedwstępnej – ustnie, na piśmie w domu czy u notariusza?

Zacznijmy od tego, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta praktycznie w dowolnej formie. Może to być umowa ustna, chociaż jest to opcja oczywiście najmniej polecana, ponieważ później każdy będzie pamiętał ustalenia troszkę inaczej. Może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc na kartce papieru podpisanej odręcznie przez obie strony. Może być również zawarta w formie aktu notarialnego, a więc przed notariuszem.

Tak naprawdę forma ustna odpada, więc pozostają do wyboru: zwykła forma pisemna i forma aktu notarialnego. Porównajmy więc te formy, a zobaczymy jakie są ich zalety i wady. Dwie najważniejsze różnice pomiędzy zwykłą formą pisemną a aktem notarialnym to:

1) inne możliwości w przypadku wycofania się kontrahenta z transakcji oraz

2) inne koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej.

Skupmy się na razie na tej pierwszej różnicy. Jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to w przypadku, gdy druga strona będzie nas zwodzić z zawarciem umowy przyrzeczonej, będziemy mogli wystąpić do sądu żądając sfinalizowania umowy. Jeżeli sąd przyzna nam rację, to wyrok będzie niejako zastępować oświadczenie sprzedającego o sprzedaży jego nieruchomości. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że bardzo zależy nam na zakupie jakieś działki i podpisaliśmy umowę przedwstępną właśnie przed notariuszem. Po jakimś czasie sprzedający stwierdza, że jednak nie chce zbywać swojej nieruchomości, bo… i tu pada masa przeróżnych powodów. Dzięki temu, że zawarliśmy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy domagać się w sądzie, aby działka została nam faktycznie sprzedana. W sytuacji, gdy zawarliśmy umowę przedwstępną w zwykłej formie, bez udziału notariusza, nie możemy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy jedynie domagać się odszkodowania, a więc w praktyce wyłącznie zwrotu kosztów, które ponieśliśmy w celu nabycia nieruchomości.

Druga różnica to koszty opracowania i podpisania umowy przedwstępnej. Jeżeli zdecydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, to jedyny wydatek jest związany z przygotowaniem treści tej umowy. Jeżeli czujemy się na siłach i opracowujemy ten dokument sami, to nie kosztuje to nas nic. Natomiast gdy zlecamy opracowanie takiego dokumentu prawnikowi, to kosztem jest jego wynagrodzenie, które możemy dowolnie ustalić. Natomiast jeżeli zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza. O jakich kwotach mówimy? O to już najlepiej zapytać poszczególne kancelarie notarialne, ponieważ ceny te mogą się delikatnie różnić pomiędzy notariuszami.

Podsumowując, jeżeli bardzo chcemy nabyć wybraną nieruchomość i zależy nam na tym, aby sprzedający nie wycofał się ze sprzedaży, to warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli będzie się to wiązało z dodatkowym wydatkiem. Oczywiście to od stron umowy zależy kto poniesie te koszty, niemniej praktyką jest, że najczęściej to kupujący płaci notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy przedwstępnej. Jeżeli natomiast nie chcemy wydawać zbytnio pieniędzy, to pozostaje nam podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza. W takiej sytuacji trzeba jednak liczyć się z tym, że jeżeli druga strona zacznie coś kombinować i wycofa się z podpisania umowy przyrzeczonej, to nie będziemy mieć podstaw, do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Zaletą zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest również to, że mamy praktycznie stuprocentową pewność, że umowa ta będzie przygotowana profesjonalnie i nie będzie zawierać niepotrzebnych błędów lub zapisów mogących generować niepotrzebne konflikty. Rolą notariusza jest czuwać, aby podpisana przed nim umowa była ok.

Zaliczka czy zadatek? I czy to w ogóle ma jakieś znaczenie?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej najczęściej dochodzi do przekazania pewnej kwoty pieniężnej, która później zaliczana jest na poczet ceny. Niektórzy mówią o zadatku, inni o zaliczce. Niektórzy używają tych słów zamiennie traktując je jako synonimy. Czy to ważne? Tak, i to bardzo ważne. 

Zaliczka i zadatek to z prawnego punktu widzenia dwie różne koncepcje. Wprawdzie przy podpisywaniu umowy przedwstępnej każdy patrzy optymistycznie na sprawę i zakłada, że w przyszłości na pewno dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, jednak życie pisze różne scenariusze i bywa tak, że z jakiś powodów do sprzedaży ostatecznie nie dochodzi. I co wtedy dzieje się z pieniążkami przekazanymi przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? Gdy wszystko się sypie, do gry wchodzą niuanse i przepisy prawa.

Otóż, gdy w umowie przedwstępnej napiszemy, że przekazana kwota stanowi zaliczkę, to kwota ta powinna zostać rozliczona na zasadzie – zaliczamy ją na poczet ceny, albo zwracamy, gdy do sprzedaży nie dochodzi. Nawet jeżeli druga strona celowo nie podpisuje umowy przyrzeczonej, to zaliczka powinna pozostać zwrócona, a strona poszkodowana może dochodzić swoich roszczeń na zasadach ogólnych. Przy czym wiele zależy od tego co strony zapisały w samej umowie przedwstępnej, ponieważ w pewnym zakresie mogą inaczej kształtować zasady rozliczenia i zwrotu zaliczki.

Natomiast gdy w umowie przedwstępnej przekazaną kwotę określimy jako zadatek, wtedy w grę wchodzą już przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie  jego art. 394. Przepisy te stanowią, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że zawarliśmy umowę przedwstępną, przy której wręczono kwotę 20.000,00 zł, określoną jako zadatek. Nagle otrzymujemy telefon od drugiej strony i słyszymy, że ta wycofuje się z transakcji, ponieważ znalazła sobie lepszą okazję. Co się dzieje w takiej sytuacji z przekazanymi środkami? Otóż, jeżeli to my daliśmy zadatek, a wycofał się sprzedawca, to możemy żądać od niego dwukrotności wręczonego zadatku, a więc kwoty 40.000,00 zł. Natomiast gdybyśmy byli sprzedawcą, a wycofał się kupujący, to możemy sobie te 20.000,00 zł zachować. Tak czy siak, strona, która nie zawiniła wzbogaca się o 20.000,00 zł. Oczywiście, jeżeli jesteśmy kupującym żądającym zwrotu dwukrotności zadatku, to jesteśmy w trochę gorszej sytuacji, bo to sprzedający ma środki na koncie, ale jakby nie patrzeć – prawo stoi po naszej stronie.

Podsumowując – zadatek jest rozwiązaniem bardziej restrykcyjnym, a przez to mocniej zabezpiecza strony przed ewentualnym wycofaniem się drugiej ze stron z transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn niezależnych od stron lub z przyczyn zależnych od obu stron, to i tak zadatek powinien zostać zwrócony w jednokrotnej wysokości, tak jakby był zaliczką. W przypadku sporu, zarówno niedoszły kupujący jak i sprzedający będą mieć swoje osobiste i odmienne wizje, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pytanie brzmi jednak – kto będzie mieć bardziej przekonywujące argumenty przed sądem?  

Co jeszcze powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej?

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości na pewno powinny znaleźć się takie elementy jak:

  • data zawarcia umowy (miejsce zawarcia już niekoniecznie, ponieważ nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa została zawarta drogą korespondencyjną);
  • oznaczenie stron, a więc dane sprzedającego i kupującego. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, to umowa przedwstępna powinna zostać podpisana przez wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym wypadku może się okazać, że podpisana umowa przedwstępna z jednym ze współwłaścicieli nic nam nie daje, ponieważ pozostali współwłaściciele nie zgadzają się na sprzedaż.
  • dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Najlepiej podać po prostu numer działki, jej lokalizację (adres) oraz numer księgi wieczystej, w której ujęta jest ta działka. Jeżeli umowę przedwstępną zawieramy, ponieważ nabywana działka będzie dopiero wyodrębniana z większej nieruchomości, to do umowy można dołączyć na przykład mapkę z zaznaczonym obszarem, którym jesteśmy zainteresowani (idealnie, gdy załącznikiem jest już na przykład wstępny projekt podziału nieruchomości opracowany przez geodetę).
  • oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie przepisy nie wymagają, aby taki termin został podany w umowie przedwstępnej, niemniej zdecydowanie zalecane jest spisanie informacji, kiedy to umowa przyrzeczona ma zostać zawarta.
  • oznaczenie jakie warunki muszą zostać spełnione oraz jakie kwestie kupujący i sprzedający muszą jeszcze załatwić, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak w umowie przedwstępnej można podać jakie dokładnie dokumenty i w jakim terminie ma załatwić kupujący, a jakie sprzedający, aby mogło dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Czym dokładniej opiszemy te kwestie, tym łatwiej później będzie wykazać kto zawinił, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej ostatecznie nie dojdzie. Umowa przedwstępna może więc określać swoisty plan działań lub stanowić harmonogram dla obu stron.
  • informacje o zadatku lub zaliczce, które to opisałem już wcześniej.

Wpisanie informacji o umowie przedwstępnej w księdze wieczystej.

Jeżeli podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości i bardzo nam zależy, aby do zawarcia umowy przyrzeczonej faktycznie doszło, warto zastanowić się nad wpisaniem w księdze wieczystej informacji o zawarciu umowy przedwstępnej. Informacja taka będzie umieszczona w dziale III księgi wieczystej i prawdopodobniej odstraszy wszelkich innych zainteresowanych nabyciem działki, którzy trafią na tą informacje przeglądając księgę wieczystą.

Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy zlecić mu złożenie wniosku o wpis naszych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej. Jeżeli natomiast podpisujemy umowę przedwstępną w formie zwykłej, bez pośrednictwa notariusza, to wniosek o wpis w księdze wieczystej będziemy musieli już złożyć samodzielnie, co jest wprawdzie troszkę skomplikowane, ale jak najbardziej możliwe. Jeżeli nie mamy pewności jak się za to zabrać, zawsze można skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika.

Wpis w księdze wieczystej informacji o zawartej umowie przedwstępnej jest naprawdę bardzo dobrym rozwiązaniem dla potencjalnego kupca nieruchomości. Posiadając taki wpis w księdze wieczystej może mieć spokojną głowę, ponieważ wątpliwe jest, aby znalazł się inny chętny na taką nieruchomość.

Zawarliśmy umowę przedwstępną… i co teraz?

Często można spotkać się z sytuacją, że sprzedający i kupujący zawarli umowę przedwstępną, zamiast umowy sprzedaży tylko dlatego, ponieważ brakuje jakiś dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ale wola obu stron jest taka, żeby ten kupujący już zaczął faktycznie korzystać z nieruchomości. Powstaje więc pytanie czy po zawarciu umowy przedwstępnej przyszły nabywca nieruchomości może już zacząć z niej korzystać?

Odpowiedź brzmi – wszystko zależy od treści umowy przedwstępnej. O ile trzeba pamiętać, że sama umowa przedwstępna nie przenosi praw do własności nieruchomości, o tyle nic nie stoi na przeszkodzie, aby w tej umowie przedwstępnej zawrzeć zapisy o tym, że sprzedawca wcześniej „udostępnia” nieruchomość potencjalnemu kupującemu. Takie udostępnienie może mieć zarówno charakter nieodpłatnego użyczenia do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i odpłatnego najmu tej nieruchomości. Jednak będąc potencjalnym nabywcą działki trzeba się liczyć z tym, że póki nie podpiszemy umowy przyrzeczonej, dopóty nie będziemy właścicielem budowli i budynku posadowionych na tej nieruchomości. Dlatego warto nie podejmować pochopnych kroków i wstrzymać się jednak z prowadzeniem jakichkolwiek prac budowlanych do czasu podpisania przed notariuszem umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Podsumowanie.

Mądrze przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być naprawdę świetnym dokumentem dla obu stron – zarówno przyszłego nabywcy zainteresowanego konkretną nieruchomością, jak i potencjalnego sprzedawcy. Dokument ten może szczegółowo określać podział obowiązków stron, warunki i terminy, a także konsekwencje obowiązujące obie Strony. Często ograniczamy się do jakiś ustnych i nieprecyzyjnych ustaleń dotyczących zakupu nieruchomości (zamiast poświęcić troszkę czasu na zredagowanie porządnej umowy), co rodzi następnie niepotrzebne komplikacje i spory. Dlatego jeszcze raz gorąco zachęcam do opracowania jak najlepszej umowy przedwstępnej, tak aby strony już na samym początku współpracy miały pełny i jasny obraz tego jak będzie przebiegać cały proces sprzedaży nieruchomości.